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Le contrat de construction
Recourir à un professionnel de la construction permet de bénéficier d'un cadre juridique très protecteur : le "contrat de construction de maison individuelle" (CCMI).
Il est toutefois possible de faire appel à un constructeur qui ne réalise qu'une partie du gros œuvre mise hors d'eau (les toitures, les gouttières, les charpentes...) et hors d'air (fenêtre, porte ...) en lui fournissant des plans conçus ou non par un architecte, selon l'importance de la construction.
Le recours à un architecte est obligatoire pour signer les plans qui accompagneront la demande de permis de construire si la surface hors d'œuvre nette de la construction est supérieure à 170m².
Le contrat doit obligatoirement contenir :
- le plan de financement,
- la désignation du terrain, sa surface, sa consistance, ses caractéristiques techniques,
- l'affirmation que le projet est conforme aux règles de construction,
- le devis descriptif des travaux à réaliser,
- le prix convenu, les modalités de sa révision éventuelle, l'échelonnement des paiements et les pénalités de retard en cas de défaut de règlement (1% par mois environ),
- la description et l'estimation du coût des travaux d'équipement intérieur et extérieur qui sont indispensables à l'implantation ou à l'habitation de l'immeuble et ne sont pas compris dans le prix (le coût de raccordement aux différents réseaux d'eau, de gaz, d'électricité, de chauffage urbain et d'égout),
- le délai d'exécution de l'ouvrage.
Doivent y être annexés :
- une copie du permis de construire,
- les attestations de garantie (de livraison, de remboursement),
- le contrat d'assurance dommages-ouvrage,
- une notice explicative décrivant le déroulement de l'opération,
- une notice descriptive avec les plans de la maison, ainsi que celle décrivant poste par poste tous les éléments qui la composent (des fondations, aux éléments d'équipement).
Le contrat de construction de maisons individuelles comporte généralement les clauses suspensives suivantes :
- l'acquisition du terrain sur lequel porte le projet de construction ( les règles d'urbanisme, la qualité du sol et de l'environnement ...),
- la délivrance du permis de construire,
- l'obtention des prêts,
- le justificatif des garanties du constructeur (professionnelles et financières),
- le justificatif de l'assurance dommages-ouvrage (DO).
La non-réalisation de la condition suspensive entraîne la résiliation du contrat et le constructeur doit restituer les sommes perçues.
Le prix mentionné au contrat est global et forfaitaire, mais peut faire l'objet d'une révision (indexation) si une telle clause est prévue au contrat.
Aucun versement ne peut être demandé avant la signature du contrat ; cependant un dépôt de garantie peut être demandé.
La loi fixe le pourcentage maximum du prix qui peut être exigé aux différents stades de la construction :
- 3% à la signature du contrat ou 5% s'il existe une garantie de remboursement,
- 15% à l'ouverture du chantier,
- 25% à l'achèvement des fondations,
- 40% à l'achèvement des murs,
- 60% à la mise hors d'eau de la maison,
- 75% à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air,
- 95% à l'achèvement des travaux d'équipement, de chauffage, de menuiserie et de plomberie,
- le solde du prix (5%) doit être payé après la réception des travaux ou lors de la levée des réserves.
En cas de défaillance du constructeur, le particulier a deux garanties :
la garantie de remboursement : Facultative, elle s'applique aux sommes versées avant l'obtention du prêt ou des autorisations administratives (une banque ou une compagnie d'assurance s'engage à rembourser toutes les sommes versées avant l'ouverture du chantier, à la place du constructeur, en cas de défaillance de celui-ci)
La garantie de livraison : Obligatoire, elle joue dans 3 situations :
- si la maison n'est pas livrée dans le délai prévu au contrat,
- si les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées lors de la réception des travaux n'ont pas été exécutés dans les délais prévus,
- si le constructeur est en liquidation judiciaire ou en redressement judiciaire.
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