Avocat droit de la construction

Le contrat de construction

Les Avocats du Cabinet DHORNE CARLIER KHAYAT peuvent vous conseiller avant la conclusion du contrat de construction de maison individuelle et en cas de litige avec l’entrepreneur.

Recourir à un professionnel de la construction permet de bénéficier d'un cadre juridique très protecteur : le "contrat de construction de maison individuelle" (CCMI).

Il est toutefois possible de faire appel à un constructeur qui ne réalise qu'une partie du gros œuvre mise hors d'eau (les toitures, les gouttières, les charpentes...) et hors d'air (fenêtre, porte ...) en lui fournissant des plans conçus ou non par un architecte, selon l'importance de la construction.

Le recours à un architecte est obligatoire pour signer les plans qui accompagneront la demande de permis de construire si la surface hors d'œuvre nette de la construction est supérieure à 170m².

Le contenu du contrat de construction de maison individuelle est strictement encadré pour protéger le maître de l’ouvrage, qui fait construire son habitation.
Il est donc indispensable de veiller à ce qu’il contienne les mentions suivantes :

  • le plan de financement,
  • la désignation du terrain, sa surface, sa consistance, ses caractéristiques techniques,
  • l'affirmation que le projet est conforme aux règles de construction,
  • le devis descriptif des travaux à réaliser,
  • le prix convenu, les modalités de sa révision éventuelle, l'échelonnement des paiements et les pénalités de retard en cas de défaut de règlement (1% par mois environ),
  • la description et l'estimation du coût des travaux d'équipement intérieur et extérieur qui sont indispensables à l'implantation ou à l'habitation de l'immeuble et ne sont pas compris dans le prix (le coût de raccordement aux différents réseaux d'eau, de gaz, d'électricité, de chauffage urbain et d'égout),
  • le délai d'exécution de l'ouvrage.

Par ailleurs, certains documents destinés là aussi à protéger le maître de l’ouvrage, doivent être annexés au CCMI, il s’agit de :

  • la copie du permis de construire,
  • les attestations de garantie (de livraison, de remboursement),
  • le contrat d'assurance dommages-ouvrage,
  • la notice explicative décrivant le déroulement de l'opération,
  • la notice descriptive avec les plans de la maison, ainsi que celle décrivant poste par poste tous les éléments qui la composent (des fondations, aux éléments d'équipement).

Le contrat de construction de maison individuelle est généralement conclu sous conditions suspensives telles que l’acquisition du terrain sur lequel porte le projet de construction (les règles d'urbanisme, la qualité du sol et de l'environnement ...), la délivrance du permis de construire, l'obtention des prêts, le justificatif des garanties du constructeur (professionnelles et financières), le justificatif de l'assurance dommages-ouvrage (DO).

Il faut veiller à ce que ces conditions suspensives soient stipulées. En effet, la non réalisation de la condition suspensive entraîne la résiliation du contrat et le constructeur doit restituer les sommes perçues. Sans condition suspensive, le maître de l’ouvrage sera engagé et devra payer le constructeur même si le permis de construire n’a pas été obtenu par exemple.

Surtout, il est indispensable de souscrire une assurance dommages ouvrages qui couvre le maître de l’ouvrage en cas de désordres qui affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropres à sa destination.

De même, il est recommandé de vérifier que le constructeur est couvert par une assurance qui couvre les désordres liés à une inexécution totale ou partielle ou à une mauvaise exécution du contrat de construction.

La loi fixe le pourcentage maximum du prix qui peut être exigé aux différents stades de la construction par le maître d’œuvre.
Le maître de l’ouvrage est donc fondé à refuser de payer toute facture qui excéderait ces montants, à savoir :

  • 3% à la signature du contrat ou 5% s'il existe une garantie de remboursement,
  • 15% à l'ouverture du chantier,
  • 25% à l'achèvement des fondations,
  • 40% à l'achèvement des murs,
  • 60% à la mise hors d'eau de la maison,
  • 75% à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air,
  • 95% à l'achèvement des travaux d'équipement, de chauffage, de menuiserie et de plomberie,
  • le solde du prix (5%) doit être payé après la réception des travaux ou lors de la levée des réserves.

En cas de défaillance du constructeur, le particulier constructeur a deux garanties, la garantie de remboursement et la garantie de livraison.

La garantie de remboursement est facultative. Elle s'applique aux sommes versées avant l'obtention du prêt ou des autorisations administratives (une banque ou une compagnie d'assurance s'engage à rembourser toutes les sommes versées avant l'ouverture du chantier, à la place du constructeur, en cas de défaillance de celui-ci)

La garantie de livraison est obligatoire, elle joue si la maison n'est pas livrée dans le délai prévu au contrat (au CCMI), si les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées lors de la réception des travaux n'ont pas été exécutés dans les délais prévus, ou si le constructeur est en liquidation judiciaire ou en redressement judiciaire.

De manière générale, il est vivement conseillé de vérifier la santé financière du constructeur avant de s’engager.

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