Avocat droit immobilier : location

Les régles de la location

 

Il faut signaler l’existence de réglementations spéciales en matière rurale (bail rural), en matière de fonds de commerce (bail commercial), et en matière d’habitation (bail d’habitation).

 

Relèvent de la législation du Code civil, les locations saisonnières, la location de logements de fonction, les baux sur résidences secondaire, les locations de garages, places de stationnement et autres locaux qui n'ont pas été loués accessoirement à un bail principal d'habitation

 

La loi du 6 juillet 1989 s'applique aux locations de la résidence principale ( locations à usage d'habitation, locations à usage mixte professionnel et d'habitation, et locaux loués accessoirement au local principal (garages, jardins...).
La loi prévoit un contrat écrit, mais un accord verbal reste possible.
La durée du bail est en principe de 3 ans. Elle est de 6 ans, lorsque le bailleur est une personne morale (société civile, commerciale...) autre qu'une société civile "de famille".
A défaut de congé, le bail se renouvelle tacitement pour 3 ans ou 6 ans (selon les cas) aux conditions du bail initial.
A l'entrée dans les lieux, comme au départ, un état des lieux est nécessaire et doit être joint au contrat de location. A défaut d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état et donc tenu au paiement des diverses réparations lors de son départ.


Le loyer initial est fixé librement par les parties. La révision annuelle du loyer (indexation)  ne peut être effectuée que si une clause du bail la prévoit en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL)
Le montant du loyer peut être majoré lorsque par une clause expresse du bail, le propriétaire fait exécuter des travaux d'amélioration en accord avec le locataire.


Le bailleur peut exiger un dépôt de garantie d’un montant inférieur à un mois de loyer et l'encaisser qui doit être restitué au locataire, dans un délai maximum de 2 mois à compter de la restitution des clés sous déduction des sommes qui restent éventuellement dues par le locataire.


Le bailleur peut demander à son locataire qu’un tiers se porte caution pour une durée déterminée (l'engagement cesse alors automatiquement à l'expiration de ce délai), ou pour une durée indéterminée. ( la caution peut alors rompre à tout moment son engagement, qui ne prendra effet qu'à la fin de la période de renouvellement ou de tacite reconduction en cours)
Le locataire a l'obligation de payer le loyer sous peine de se voir opposer la résiliation du bail (procédure à fins de résiliation et expulsion).


En plus du loyer, le locataire doit payer :

  • les charges locatives, c'est-à-dire celles qui correspondent à des services rendus (gardiennage par exemple),
  • les dépenses d'entretien courant et de menues réparations sur les éléments d'usage commun (ascenseur, escalier...),
  • les impôts et taxes correspondant à des services dont le locataire profite directement (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, par exemple).

Le locataire doit souscrire une assurance habitation, et en apporter le justificatif au bailleur qui le demande.
Le locataire peut donner congé à tout moment, même en cours de bail, par lettre recommandée avec AR ou exploit d'huissier.

 

Le délai de préavis est en principe de 3 mois mais peut être réduit à 1 mois dans certains cas :

  • d'obtention d'un premier emploi,
  • de mutation,
  • en cas de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi,
  • pour les bénéficiaires du revenu minimum d'insertion (RMI) et ceux dont les ressources sont inférieures au RMI,
  • pour les personnes âgées de plus de 60 ans, lorsque leur état de santé justifie un changement de domicile.

Le propriétaire bailleur doit délivrer au locataire un logement décent, c'est à dire sans risques pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé et doté d'éléments de confort, fournir un état des risques naturels et technologiques, présenter un diagnostic de performance énergétique au locataire
Le propriétaire doit effectuer toutes les réparations autres que locatives, ainsi que celles occasionnées par la vétusté, les malfaçons, ou des vices de construction et doit, de plus, assurer la jouissance paisible des lieux à son locataire.
Il ne peut donner congé au locataire qu'en fin de bail initial ou renouvelé, en le motivant, et respectant un délai de préavis est de 6 mois ( par lettre recommandée AR ou par huissier)
Les motifs que peut invoquer le bailleur sont strictement règlementés par la loi.


Il s'agit de :

  • la vente du logement : le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption sur le bien. Le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente. L'offre est valable pendant les 2 premiers mois de préavis.
  • la reprise du logement pour habiter ou y loger son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an, son partenaire pacsé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint ou de son concubin notoire.
  • un motif légitime et sérieux, comme par exemple, le non respect par le locataire de ses obligations (ex : défaut de paiement des loyers ou des charges, défaut d'assurance...).

 

Attention : Le bailleur qui souhaite donner un congé à un locataire âgé de plus de 70 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du Smic doit faire une proposition de relogement (même zone géographique et mêmes prestations).

 

Toutefois, ces dispositions ne s'appliquent pas si le bailleur est lui-même une personne âgée de plus de 60 ans ou si ses ressources sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du Smic.
Lorsque le propriétaire n'a pas donné congé dans les délais, le bail se reconduit pour la même durée (3 ans pour les bailleurs particuliers, 6 ans pour les personnes morales) et avec le même loyer (éventuellement révisé en fonction de la variation de l'IRL).

 

 

 

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