Le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l'origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.
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Une SCI acquiert une maison d’habitation et y effectue des travaux d’aménagement.
Par la suite, l’associé unique de la SCI cède l’intégralité de ses parts à un nouvel associé, lequel change la dénomination de la société.
Celle-ci vend ultérieurement le bien en insérant au contrat une clause l’exonérant de la garantie
des vices cachés.
L’acquéreur décèle toutefois, peu après, des désordres dont une expertise judiciaire établit qu’ils existaient au jour de la vente.
La SCI doit-elle réparation des préjudices subis par l’acquéreur ou peut-elle invoquer l’application de la clause exclusive de garantie ?
Le changement de dénomination sociale a-t-il, sur ce point, une quelconque incidence ?
Les personnes physiques détenant le capital et gérant la SCI nouvellement nommée prétendent en effet tout ignorer des travaux et des désordres subséquents…
Mais la Cour de cassation ne se laisse pas convaincre.
Elle réaffirme que « le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l'origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés ».
Dès lors, les juges d’appel ont ici privé leur décision de base légale en faisant application de la clause sans rechercher, comme il le leur était demandé, si la société venderesse avait elle-même réalisé les travaux à l’origine des désordres affectant le bien vendu, peu importent les changements survenus quant à l’identité de ses associés et gérants, de sorte qu’elle s’était comportée en constructeur et devait être présumée avoir connaissance du vice.
Civ. 3e, 19 oct. 2023, n° 22-15.536
SELARL LEUPE VERHOEVEN DHORNE
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